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8月上海二手住宅: 市场量价均呈现稳中趋降的走势
发布时间:2019-10-09       

  8月,上海二手住宅共成交约1.97万套,黄金 白银价格在创下历史新高后下跌,市场延续小幅回落态势,但跌幅开始逐渐收窄;合同成交均价约3.76万元/㎡,延续6月的回落走势,但下降幅度有限。

  2019年8月,上海二手住宅共成交约1.97万套,环比下跌2.09%,跌幅进一步收窄,同比上涨47.31%。自4月开始,市场成交量就开始小幅回落,说明当前二手住宅市场成交稳中趋降。

  2019年8月上海二手住宅合同成交均价约3.76万元/m2,环比下跌2.48%,同比下跌1.78%。8月二手住宅合同成交均价延续6月的回落走势,继续小幅走低,也创2019年3月以来的新低。这说明市场已经开始进行调整阶段。

  从7月、8月上海各区的二手住宅成交量对比来看,16个区县中仅奉贤、浦东、青浦、杨浦四个区成交量环比上涨,其它12个区县环比下降。其中,杨浦环比上涨幅度最大,涨幅为15.6%,黄浦区环比下降幅度最大,跌幅为22.6%

  从8月上海各区的二手住宅合同成交均价对比来看,16个区县中10个环比上涨,6个环比下跌(前值:4涨12跌),成交均价环比上涨的区增加6个。下跌区县中,浦东下降幅度最大,为7%。上涨区县中,长宁和静安的环比上涨幅度最大,均为4.2%。成交均价的变化,说明当前市场价格总体维持平稳,不具备连续大涨、大跌条件。

  从8月的各环线成交占比可以看出,郊环以外成交量表现突出,成交占比为2018年以来的新高,占比15.49%。而内环以内和内中环间的成交占比继续回落,其中内环内成交量占比仅11.3%,为今年3月以来的最低值。说明随着市场的调整,中环以内的成交量下降的幅度更加明显。

  从8月的各环线合同成交均价变化来看,仅内环以内和外郊环间环比下降,其它环线则环比上涨。从各环线成交结构的量、价变化,可以看出,内环以内和外郊环间成交量价的明显回落,造成了8月二手住宅合同成交均价环比回落。

  从8月各面积段成交占比对比可以看出,50平米以下成交占比本月继续回落,仅18.4%,为2018年以来的新低。110-200平米的成交量也继续回落,但70-90平米的成交占比则继续回升,成交占比为27.1%,处于较高的水平。这说明,市场仍以刚需为主力。

  从8月的各面积段成交均价变化来看,除200平米以上环比上涨0.6%以外,其它各面积段成交均价均下降,其中140-200平米环比下降幅度最大,跌幅为4.5%。而90-140平米的环比下降幅度最小,表现较为稳定。

  从8月的各总价段成交占比可以看出,300万以下的成交占比增加1.6%至65.4%为成交绝对主力,且已连续两个月成交占比上涨。而300—500万成交占比继续下降,较上月占比下降1.1%。

  从8月的各总价段合同成交均价环比变化来看,除500-800万和2000万以上环比上涨以外,其它总价段环比均下降,其中1200-2000万下降幅度最大,跌幅为3.4%,呈现量价齐跌的走势。而内环以内,成交占比不断攀升,但成交均价却走低的趋势。

  2019年8月上海二手住宅市场成交量延续3月份以来小幅回落的走势,但跌幅开始逐渐收窄,成交均价也继续现小幅回落,但下降幅度有限。总体来看,市场量价均呈现稳中趋降的走势。

  8月份以来,在“坚持房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济手段”的调控主基调下,各地房地产调控密集出台,尤以房地产金融政策收紧为核心。

  其中,央行对个人商业房贷利率机制进行调整,但该政策旨在保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,因此对于贷款利息支出影响或将有限。在当前调控政策稳定的背景下,预计市场或将继续保持稳中趋降的走势。

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